Проблема неплатежей по ипотечным кредитам возникла не только в АЖИК, но и в других организациях, занимающихся ипотечным кредитованием в Алтайском крае. Об этом свидетельствует хотя бы косвенный показатель, что около 10–15% имеющихся предложений на рынке жилья края представляют собой так называемые квартиры с обременением («дефолтные» квартиры). То есть их владельцы брали ипотечные кредиты, но так и не смогли по ним рассчитаться.

Честные граждане или мошенники?

Почему же заемщики не рассчитываются по ипотечным кредитам или делают это неаккуратно? По мнению заместителя директора инвестиционной компании «Финам-Барнаул» Андрея Цымбалюка, наиболее частая причина задержек платежей – финансовые трудности заемщика. «Беря ипотечные кредиты, люди не всегда объективно оценивают объемы выплат, которые им придется делать, и свои возможности, а также зачастую сталкиваются с непредвиденными расходами, теряют работу, несут убытки в бизнесе», – считает наш эксперт.

Как отмечает Маргарита Шварц, основные причины невозврата ипотечного кредита можно разделить на две категории: возникновение финансовых сложностей у заемщика и мошенничество при получении кредита.

К первой категории можно отнести потерю заработка, возникновение трудностей в связи с утратой трудоспособности, а также со смертью заемщика или созаемщика, проблемы семейного характера. К ним же относится появление других финансовых проблем, которые решаются в первую очередь (оплата по другому кредиту, возмещение убытков, нанесенных заемщиком, долг, оплата учебы).

«В большинстве случаев такие заемщики, – говорит Маргарита Шварц, – идут на контакт с кредитором, понимая характер возникшей проблемы, пытаются ее решить: начинают оплачивать по кредиту, пытаются «встать в график», ищут выходы из сложившейся ситуации, консультируются у специалистов, предлагают свои варианты, просят отсрочку осуществления платежа. Как исключительный вариант – проблема решается реализацией предмета залога и оплатой всех задолженностей».

Ко второй категории случаев, по словам г-жи Шварц, можно отнести варианты получения ипотечного кредита с последующим возникновением задолженности. Например, квартира или дом изначально покупаются через ипотеку с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Это так называемый «спекулятивный» вариант. Однако в последнее время рынок стремительно меняется, и вложения перестали себя оправдывать из-за падения цен на жилье.

Квартиру можно потерять

Андрей Цымбалюк считает, что для заемщика потери от просрочки зависят от условий договора – это может быть и штраф (пеня), и необходимость в увеличении срока выплаты кредита с соответствующим повышением ставки за пользование кредитом. В крайнем случае банк вправе уступить право требования коллекторскому агентству или в установленном законом порядке обратиться к судебным приставам, что может привести к потере заемщиком купленной в кредит недвижимости.

По словам Маргариты Шварц, при просрочках в оплате ипотечного кредита залогодержатель имеет право потребовать от заемщика досрочного возврата кредита и уплаты начисленных процентов. «При этом может возникнуть необходимость продажи приобретенной заемщиком в кредит недвижимости и другого принадлежащего заемщику имущества. В результате продажи недвижимости заемщик и члены его семьи могут быть выселены из жилья, приобретенного на средства, полученные в кредит», – объясняет она.

Просрочка при возврате кредитов больно бьет не только по заемщикам, но и по банкам. «Для кредитной организации рост доли просроченных кредитов кроме прямого убытка ведет к ухудшению состава кредитного портфеля, соответственно, снижаются ее возможности по рефинансированию», – говорит Андрей Цымбалюк.

По мнению исполнительного директора агентства недвижимости «Индустриальное» Марины Ракиной, для банков невозврат ипотечных кредитов приводит к потери части прибыли, поскольку большинство российских банков осуществляет ипотечное кредитование из средств, заимствованных у иностранных банков.

Халява кончилась

По мнению руководителя центра ипотечного кредитования «Центральное агентство недвижимости» (Новосибирск) Игоря Харченко, необходим более внимательный подход к выдаче ипотечных кредитов. Это касается как банков, так и не менее важных игроков рынка недвижимости – агентств недвижимости. «Тщательная проверка платежеспособности заемщика, его кредитной истории, наличие у заемщика первоначального взноса – только так можно предотвратить увеличивающееся количество дефолтов по ипотеке», – уверен Игорь Харченко.

Как отмечает Андрей Цымбалюк, в первую очередь способствовать снижению просрочек может удешевление кредитования на рынке, однако при текущем уровне инфляции и ситуации с ликвидностью на мировых финансовых рынках этого добиться достаточно сложно.

Другой путь – ужесточение требований к надежности заемщиков. По этому пути уже пошло Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), отказавшее банкам в выкупе рискованных закладных. «Если же кризис неплатежей приобретает угрожающие масштабы, как, например, сейчас в США, правительству приходится принимать экстренные внерыночные меры, такие как мораторий на лишение прав собственности неблагонадежных заемщиков, заморозка ставок по кредитам и т. д.», – полагает наш эксперт.

По словам Марины Ракиной, кредитные организации уже начали страховать себя от просрочек по возврату ипотечных кредитов. Ужесточились требования по кредитным программам большинства банков, ставки подросли на 0,5–1,5%. «Рассмотрение документов заемщиков стало происходить более тщательно даже в тех банках, которые ранее выдавали кредиты практически всем. Также усложнилась процедура подтверждения дохода по справкам в свободной форме. Увеличился порог первого взноса, получить кредит без первоначального взноса стало почти невозможно», – говорит Марина Ракина.

Справка «ВД»
Сколько миллиардов тратится на ипотеку

По данным ГУ Центробанка РФ по Алтайскому краю, в 2007 году объем вновь выданных кредитов на покупку жилья составил 14,7 млрд. рублей, из них на ипотечное кредитование – 13,2 млрд. рублей.

Средневзвешенная процентная ставка по ипотечному жилищному кредитованию по России в 2007 году составила 12,6% при среднем сроке кредитования 16,6 лет, а Алтайскому краю соответственно – 13,1% и 13,6 лет.

В прошлом году шесть самостоятельных банков края предоставляли жилищные кредиты. Объем кредитования у них вырос на 27,8%, в том числе объем ипотечных жилищных кредитов – на 32,5% (в 2006 году был зафиксирован рост в 4,4 раза). В то же время растет задолженность по кредитам на покупку жилья. По сравнению с 2006 годом она выросла на 78,1 % (за 2006 год – рост в 2,9 раза), в том числе по ипотечному жилищному кредитованию – в 2,2 раза (за 2006 год – рост в 3,1 раза). Доля ипотечных жилищных кредитов в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, снизилась за 2007 год с 37,7 % до 33,9 %.