При этом условия гашения могут быть различными, и если Вы планируете погасить кредит через определенный момент времени, то это нужно оговаривать на этапе выбора подходящей ипотечной программы.

Большинство ипотечных программ предусматривают возможность досрочного гашения кредита с различным мораторием (запретом) на досрочное погашение от 3 месяцев до 5 лет. Как правило, в этот период либо совсем нельзя гасить кредит, либо возможно, но со штрафными санкциями, порядка 1-3% от суммы досрочного гашения.

В то же время почти все ипотечные банки устанавливают минимальный размер суммы досрочного погашения от 10 000 до 50 000 рублей, и это помимо основного платежа. Только накопив эту сумму, заемщик может подать банку - кредитору заявление на досрочное погашение кредита. Как правило, такое заявление пишется за несколько дней до предполагаемой даты гашения.

Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита, заемщик имеет право уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, или же оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования.

Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, в тоже время дает возможность получения нового кредита. Сокращение срока кредитования существенно снижает сумму переплаты заемщика за жилье, приобретаемое по ипотеке. Что выгоднее – решает заемщик. После проведения досрочного погашения кредита банк-кредитор должен предоставить заемщику новый график платежей.

Но существуют банки, в которых при досрочном гашении автоматически уменьшается только срок кредита. Поэтому и необходимо решать этот вопрос на этапе оформления кредита. Либо если уже кредит оформлен, перекредитоваться в другом банке на наиболее выгодных условиях, но опять же неся при этом дополнительные расходы на оформление.

В случае полного досрочного погашения, заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После осуществления всех необходимых платежей, заемщик должен зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки, то есть снятие залогового обременения с приобретенного жилья.

И, наконец, заемщик должен уведомить о полном досрочном погашении кредита страховую компанию, чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

На сегодняшний день некоторые банки предлагают программы, где процентная ставка по кредиту напрямую зависит не только от первоначального взноса и срока кредита, но и от срока моратория на досрочное гашение, чем больше срок, тем ниже ставка, проще говоря, хочешь досрочно гасить кредит в первые месяцы, оформляй кредит под более высокий процент. Это связанно с тем, что более долгие кредиты проще рефинансировать на рынке ценных бумаг, следовательно, банк может получить гораздо больше прибыли с таких кредитов.

Но во всем многообразии ипотечных программ, существуют программы без ограничений по суммам и срокам на досрочное гашение. Как правило, гашение по таким программам возможно в любое время и любыми суммами, тем самым Вы экономите на уплате процентов, ведь чем раньше вы расплатитесь с долгом, тем меньше переплатите процентов по кредиту.

Существует мнение, что, даже гася кредит досрочно, все равно придется выплатить все проценты банку, на самом деле это не так. Это сказывается на разнице в платежах, дифференцированный платеж состоит из одинаковой ежемесячной суммы задолженности и процентов по кредиту, начисленных на конкретную дату платежа, поэтому такой платеж ежемесячно уменьшается, чем меньше остаток задолженности, тем меньше соответственно и сумма процентов.

На сегодняшний день форму дифференцированного платежа используют единицы банков. В основном банки пользуются аннуитентными (равнодолевыми) платежами, т.е. Заемщик платит банку одну и ту же ежемесячную сумму, при этом, большей составляющей частью такого платежа на первых этапах выплаты кредита, являются проценты, а меньшей – оплата основной суммы кредита, со временем эта ситуация меняется в прямо противоположную сторону.

Соответственно при досрочном гашении по аннуитентным платежам Заемщик выплатит большую часть процентов, чем по дифференцированным.