По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, сегодня до 40% квартир покупается с привлечением ипотечных кредитов. Но если со "вторичкой" все довольно просто - нужно лишь выбрать любую квартиру, прийти в любой банк, занимающийся ипотекой, и после оценки жилья вам под ее залог выдадут кредит - то с получением займа на новострой куда сложнее.

"Под зеленый забор" денег не дадут!

Во-первых, если на старую, уже "существующую в природе" квартиру можно найти кредит в банках и без первоначального взноса, то с "первичкой" этот номер не пройдет. Без аванса вам могут выдать заем только при условии дополнительного залога (это может быть другая недвижимость, земля, автомобиль, права на вклады в банках). Во-вторых, вы не сможете получить кредит "под зеленый забор", т.е. на квартиру в доме, находящемся в начальной стадии возведения.

Чтобы обеспечить себя от рисков незавершения строительства, банки дают займы лишь после 30-70% готовности новостроя. Исключение может быть, если сам банк-кредитор жестко контролирует стройку, будучи управителем фонда финансирования строительства. Тогда вам могут дать деньги на жилье в новостройке сразу после того, как на нее получены все разрешительные документы и работы на объекте начались.

Кроме того, во многих банках ставки ипотечных кредитов за "первичку" на 1-1,5% выше, чем за "бэушное" жилье. И лишь после того как дом будет сдан в эксплуатацию и банк сможет оформить залог на реально существующие "метры", цена займа снижается до уровня кредитования за "вторичку".

Ограниченность выбора

В 2006-м, после скандала с "Элита-Центр", парламент внес изменения в Закон "Об инвестиционной деятельности", запрещающие стройкомпаниям привлекать средства населения напрямую, через заключение инвестдоговоров.

Теперь между гражданином-инвестором и застройщиком обязательно должен быть посредник-контролер, следящий, чтобы деньги не разворовывались, стройматериалы по сговору с поставщиками не приобретались по завышенным ценам, возведение жилья было завершено в указанные в договоре сроки и качество работ (расположение, метраж квартиры, наличие отделки) соответствовало договору с клиентом.

Собственно, на сегодня реально действуют два варианта инвестирования в новострой: внесение денег в фонды финансирования строительства (ФФС) или покупка целевых облигаций, выпущенных самим застройщиком под конкретный объект (обычно стоимость каждой облигации соответствует 0,01 кв. м вашей будущей квартиры). ФФС же создают банки или другие юрлица, имеющие лицензию на право заниматься финансовой деятельностью: эти посредники, будучи независимы от стройкомпании, бдят за правильным использованием средств граждан, инвестированных в новострой.

Закавыка в ограниченности выбора объектов, вариантов внесения денег и стоимости кредита. Ведь придется "плясать от одной из двух печек": либо вы находите новостройку, в которой хотели бы иметь квартиру, и там вам говорят, по какой из двух схем она инвестируется и сообщают, в каком банке-партнере можно получить ссуду; либо приходите в один из банков, занимающихся ипотекой "первички", и банкиры говорят, с какими ФФС или облигациями стройкомпаниий они готовы иметь дело - а значит, речь идет о довольно ограниченном числе домов, в которых вы сможете выбирать жилье.

Меньше риск с облигациями или ФФС?

В том и другом случае за уже выкупленную вами жилплощадь застройщик или ФФС не имеют права поднять цену. Опять же, в обоих вариантах инвестирования цена за еще не оплаченные "метры" наверняка будет повышаться - мол, дорожают стройматериалы, горючее, растут зарплаты строителей и прочие расходы. Выходит, невозможно угадать, за что в итоге заплатите больше - за пакет облигаций, который по окончании стройки вам обменяют на свидетельство о праве собственности, либо за то же свидетельство, полученное через ФФС.

А какой из вариантов несет меньше риска, что новострой станет "недостроем" и вы никогда не станете в нем новоселом? Тут мнения экспертов разделились.

По словам начальника управления доверительных операций "Кредитпромбанка" Александра Недбайло, больше риск недофинансирования и незавершения строительства - с целевыми облигациями, ибо при такой схеме нет эффективного контроля за эмитентом-застройщиком в использовании средств, полученных от продажи облигаций. Да и банки неохотно кредитуют покупку квартир под облигации, разве что им подконтрольны все участники схемы.

В случае с ФФС риск может возникнуть, только если управителем является небанковское учреждение, а вот если банк - он сможет заставить застройщика четко выполнять свои обязательства перед инвесторами. А вот Евгений Склеповой, начальник управления развития кредитных продуктов "ТАС-Комерцбанка", говорит, что крупные банки охотно берут облигации в залог под кредит, поскольку имеют возможность оценить надежность застройщика. Советник председателя "Укргазбанка" Александр Охрименко считает, что не все ФФС, включая и те, где управителями являются банки, могут эффективно проконтролировать использование средств застройщиком.

Отсюда следует, что в случае приобретения жилья через ФФС может быть не меньший риск срыва сроков, а то и "незавершенки", чем по схеме с целевыми облигациями. Наконец, гендиректор компании по управлению активами "Укрсоц-недвижимость" Артур Папсуй утверждает, что нет принципиальной разницы в более высокой надежности ФФС либо целевых облигаций. Поскольку целевые облигации - ценная бумага, их выпуск и использование привлеченных средств контролирует государство - Госкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку.

Прежде чем привлекать деньги населения, от эмитента потребуют весь перечень разрешительных документов, ежеквартально он будет отчитываться перед державой об использовании средств, а в случае нарушения последуют санкции, вплоть до запрета дальнейшего выпуска облигаций. Но для подстраховки и самому гражданину стоит убедиться в наличии всей необходимой документации у застройщика. Среди ФФС надежнее те, которые созданы с участием солидных банков.

Но в любом случае, если уж банк дает кредит на квартиру, он сам проверит и надежность чужого ФФС, и застройщика-эмитента облигаций, ведь банк заинтересован в возврате займа и, соответственно, максимальной защите интересов клиента.

Как проверить застройщика

Главная "грамота" любой строительной компании - лицензия Минстроя, оформленная на бланке строгой отчетности, с голограммой и подписанная министром или его замом. Обратите внимание на срок действия лицензии: он не должен истечь до завершения ваших отношений со стройкомпанией.

Застройщик должен показать вам решение местного органа самоуправления об отводе земельного участка под строительство.

Компания должна пройти стадию архитектурно-планировочного, инженерного утверждения проекта и получить разрешение на ведение строительства. Требуйте предъявить положительное заключение Службы украинской инвестиционной экспертизы и разрешение управления государственного архитектурно-строительного контроля.

Обратите внимание, чтобы заказчик заключил договора с подрядчиками на строительство (если сам заказчик не имеет строительных мощностей), проверьте соответствие реквизитов сторон в этом документе.

Потребуйте от стройкомпании показать протокол о проведении общественных слушаний среди жильцов соседних с новостройкой домов: там должен быть "одобрямс" на ведение строительства.

Чтобы получить заем в банке на квартиру в новострое, надо:
Иметь первоначальный взнос на квартиру (10-30% ее стоимости).
Заключить договор с застройщиком или фондом финансирования строительства.
Подать в банк заявление на кредит, предоставив паспорт (если женаты/замужем - свидетельство о заключении брака), идентификационный код и справку о доходах за последние 6 месяцев.

Разные банки дают заем максимум на 20-30 лет.

Возрастной ценз: вы должны погасить кредит до достижения пенсионного возраста (женщины - до 55 лет, мужчины - до 60).

Общие выплаты по кредиту не могут превышать 40-50% от общих доходов семьи.

Ставки по кредиту составят: от 10,5% в евро, от 11% в долларах и от 14% в гривнях (в среднем это на 0,5% больше, чем на кредит на "вторичке").

В чем же выгоднее брать кредиты?

Даже "длинный", на 20 лет, кредит на новую "единичку" в 50 кв. м, которая стоит "божеские" на сегодня 0 тыс., далеко не всем по карману. По самым скромным прикидкам, для обслуживания и выплаты долга чистый доход заемщика должен быть от 00 в месяц, иначе банк ссуду не даст, опасаясь неплатежеспособности клиента. И даже если заработок вам позволяет такую роскошь, как кредит на "первичку", прежде следует тщательно просчитать, какой будет итоговая переплата по займу в разных банках и по разным видам валют.

Обратите особое внимание не только на ставку по кредиту, но и на процент выплат по страхованию имущества и жизни (последнее бывает не всегда). Ведь разница в размере таких допрасходов в итоге может сделать очень дорогим кредит с, казалось бы, маленькой ставкой годовых.

Попробуй, разлюби валюту!

У одних и тех же банков ставки по долларовым кредитам на 2-4% ниже, чем по гривневым. А вот займы в евро, как правило, на 0,5-1,5% дешевле, чем в долларах. Сей феномен объясняется просто: банки "покупают" гривны у населения (то бишь привлекают их на депозиты) дороже, чем доллары, а тем более - евро. Соответственно, и "перепродавать" СКВ в виде кредитов могут дешевле, чем нацвалюту.

Впрочем, заметим, что еще 2-3 года назад разница в ставках за ипотечные займы в гривнях и долларах-евро была еще большей - минимум 6-7%. По словам начальника управления разработки продуктов розничного бизнеса VAB Банка Антона Шаперенкова, кредитные ставки будут постепенно уменьшаться по всем видам валют. При этом в перспективе, скорее всего, ставки по СКВ и гривне сравняются. Солидарен с ним зампредседателя банка "Финансы и Кредит" Игорь Львов.

Он утверждает (и мы это уже не первый год наблюдаем), что темпы увеличения доступности банковских ссуд на жилье напрямую связаны с темпами уменьшения доходов, которые банки дают по депозитным вкладам населения. Однако стоимость ссуд в нацвалюте и СКВ, по мнению эксперта, сравняется нескоро. Резюме: покамест выгоднее одалживать в долларах и евро, а когда и если ставки по гривне снизятся до уровня СКВ-шных, можно будет перекредитоваться в нацвалюте, чтобы не платить маржу при обмене заработанных гривен на валюту для погашения долга.

Евро? Доллар?

Казалось бы, здесь все ясно. Раз заем в евро дешевле, чем в долларах (не говоря о гривне), то и кредитоваться выгоднее в евровалюте. Не все так просто. По мнению президента Ассоциации украинских банков Александра Сугоняко, евро может подорожать по отношению к доллару еще примерно на 1-1,5%. Значит, столько придется доплачивать за покупку евро тем, кто в ней взял заем. Это фактически уравняет итоговые расходы на погашение кредита в евро и долларах.

А вот Шаперенков полагает, что курс евро уже в ближайший год вполне может вырасти по отношению к доллару и гривне на 3-5%. Соответственно, на столько же автоматически вырастут затраты граждан на покупку евровалюты и подорожает стоимость обслуживания кредита. В таком случае большая доступность еврокредитов из-за таких серьезных допрасходов окажется мнимой: значит, выгоднее брать кредиты в долларах, чем в евро.

Во что выльются дополнительные расходы

Увы, основными расходами по обслуживанию кредита - выплатой процентов и погашением "тела" займа - ваши траты на приобретение вожделенной квартиры не ограничатся. Есть масса дополнительных расходов, которые в сумме весьма существенно облегчат ваш карман.

Все банки взимают разовую комиссию за оформление договора залога, ее размер - 0,99-2% от суммы кредита. В случае, если вы берете кредит в тыс., такая комиссия составит 0-1920. За редким исключением, банк потребует провести экспертную оценку степени ликвидности будущей новостройки: за это "удовольствие" с вас возьмут от 300 до 700 грн. (-140).

Никоим образом не избежать и нотариального оформления договора о получении банковской ссуды. Как правило, услуги нотариуса за такого рода свидетельство стоят 500-700 грн. (0-140). Государственная пошлина составляет 1% от стоимости жилья. В случае, когда "единичка" стоит 0 тыс., уплатите родной державе 00 за право стать ее собственником. Аналогичный 1% - те же 00 - счастливый владелец "хаты" будет вынужден перечислить в Пенсионный фонд при оформлении права собственности. Хорошо, если банк не требует от заемщика страхования жизни, в противном случае за 20 лет набежит от 20 до 80.

Наконец, самый тяжелый груз - неизбежное страхование имущества (этой самой квартиры). В зависимости от ставки, 20 лет такой подстраховки обойдутся заемщику в 40-12000.

Итого общая сумма дополнительных расходов может составить -25 тысяч.